Comprar, alugar ou financiar? Veja como decidir a moradia no casamento, em nome de quem fica o imóvel, o uso do FGTS e o que acontece no divórcio.
Recém-casados, eles tinham uma dúvida que parecia só financeira: continuar no aluguel ou dar entrada num apartamento? A família dela ofereceu ajudar com a entrada. O financiamento seria em nome dele, porque tinha renda maior. Ninguém pensou no que aconteceria com o dinheiro dos pais dela se o casamento acabasse. A decisão sobre a moradia no casamento é financeira e jurídica ao mesmo tempo, e as escolhas feitas no início pesam anos depois.
Comprar, alugar ou financiar não tem resposta certa para todos. O que importa é entender os efeitos de cada caminho, para o bolso e para os direitos de cada um.
Neste artigo, você vai entender como comparar as opções, em nome de quem o imóvel deve ficar, como o regime de bens interfere, o que significa assinar um financiamento conjunto, como usar o FGTS e o que acontece com a moradia em caso de divórcio.
Moradia no casamento: comprar, alugar ou financiar?
Alugar dá flexibilidade para mudar de cidade, de bairro ou de tamanho de casa, e não exige grande valor de entrada. O custo mensal não forma patrimônio, mas libera recursos para investir.
Comprar à vista forma patrimônio sem juros, mas imobiliza muito dinheiro e pode deixar o casal sem reserva.
Financiar permite comprar sem ter todo o valor, mas envolve juros, seguros obrigatórios e um compromisso de décadas. É a escolha mais comum, e a que mais gera discussões jurídicas.
Algumas perguntas ajudam a decidir: o casal pretende ficar na cidade por muitos anos? Há reserva de emergência mesmo depois da entrada? A parcela cabe no orçamento se um dos dois perder a renda?
Imóvel em nome de quem?
Na comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento, de forma onerosa, é do casal, mesmo que esteja no nome de um só. O nome na escritura não define a propriedade, mas tem efeitos práticos:
- só quem consta na matrícula aparece como proprietário para terceiros;
- a prova da origem dos recursos fica mais difícil para quem não consta;
- em caso de morte, o imóvel entra no inventário de quem é titular.
Na separação total, o imóvel é de quem consta como proprietário, e por isso o nome faz toda a diferença.
A recomendação geral é que o imóvel do casal fique no nome dos dois, na proporção do que cada um pagou, sempre que possível.
Entrada paga com dinheiro particular
Se a entrada foi paga com dinheiro que era só de um dos dois, como uma herança, a venda de um imóvel anterior ou uma doação dos pais, essa parte continua sendo particular, por sub-rogação (art. 1.659, I e II, do Código Civil).
Para que isso funcione na prática:
- faça constar na escritura que parte do preço foi paga com recursos particulares, indicando a origem;
- guarde extratos, recibos e a escritura de doação ou o formal de partilha;
- se os pais vão ajudar, a doação deve ser feita por escrito, em nome do filho ou da filha, e não do casal, se a intenção for proteger o valor. Uma doação com cláusula de incomunicabilidade deixa isso ainda mais claro.
Financiamento conjunto: responsabilidade solidária
Quando os dois assinam o financiamento, geralmente para somar as rendas e ter mais crédito, ambos se tornam devedores solidários. O banco pode cobrar a dívida inteira de qualquer um deles.
Isso continua valendo depois do divórcio. Mesmo que o acordo diga que um dos dois vai pagar as parcelas, o banco não participou do acordo e pode cobrar o outro. Para sair do contrato, é preciso que o banco aceite a transferência da dívida para quem ficar com o imóvel, o que depende de análise de crédito.
O seguro habitacional obrigatório do financiamento costuma cobrir a dívida em caso de morte ou invalidez, na proporção da renda de cada um informada no contrato. Confira esse percentual: ele define quanto da dívida é quitado se um dos dois falecer.
Uso do FGTS
O FGTS pode ser usado para a entrada, para amortizar o saldo devedor ou para pagar parte das parcelas, desde que sejam cumpridos os requisitos, como não ter outro imóvel residencial na mesma cidade e o imóvel se destinar à moradia.
Juridicamente, o FGTS segue o regime de bens. O STJ entende que os valores depositados durante o casamento são do casal, e os depositados antes são particulares. Se o FGTS acumulado antes do casamento foi usado na entrada, essa parte é particular de quem o tinha.
Guarde os extratos do FGTS com as datas e valores usados.
E o aluguel?
Se o casal mora de aluguel, também há efeitos jurídicos:
- quem assina o contrato é o locatário perante o proprietário;
- a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 12) prevê que, em caso de separação ou divórcio, a locação continua com o cônjuge que permanecer no imóvel, que deve comunicar o fato ao locador;
- garantias como fiança ou seguro-fiança precisam ser revistas nessa troca.
O que acontece com o imóvel no divórcio
Depende da forma de aquisição:
- Comprado à vista durante o casamento: na comunhão parcial, é dividido ao meio, salvo a parte paga com recursos particulares.
- Financiado durante o casamento: divide-se o que foi pago durante o casamento. O saldo devedor continua sendo dívida.
- Financiado antes e pago durante o casamento: cada um tem uma parte proporcional ao que foi pago antes e durante o casamento.
- Recebido por herança ou doação: é particular de quem recebeu, mas reformas feitas com dinheiro do casal podem gerar direito ao outro.
As saídas mais comuns são a venda e divisão do valor, a compra da parte do outro ou a manutenção da copropriedade por um período, especialmente quando há filhos.
Moradia no casamento: dicas para casais que estão começando
- Façam as contas considerando a possibilidade de um dos dois perder a renda.
- Mantenham uma reserva de emergência mesmo depois da entrada.
- Coloquem o imóvel no nome dos dois, na proporção do que cada um pagou.
- Registrem na escritura a origem particular de recursos, se houver.
- Peçam que a ajuda dos pais seja documentada como doação ao filho ou à filha.
- Leiam o contrato de financiamento, especialmente o percentual de cada um no seguro.
- Considerem um pacto antenupcial ou contrato de convivência que trate do imóvel.
Perguntas Frequentes
Imóvel comprado no casamento no nome do marido é só dele? Na comunhão parcial, não. É do casal, salvo a parte paga com recursos particulares comprovados.
Se financiarmos juntos e nos divorciarmos, o banco pode me cobrar? Sim. Os dois são devedores solidários até o banco aceitar a transferência da dívida.
O dinheiro que meus pais deram para a entrada é só meu? Pode ser, se a doação foi feita só para você e houver prova. O ideal é formalizar a doação por escrito.
O FGTS usado na compra entra na partilha? O depositado durante o casamento, sim. O depositado antes é particular.
E se morarmos de aluguel e nos separarmos? A locação continua com quem permanecer no imóvel, que deve comunicar o locador.
A casa da família é, para muitos casais, o principal bem e o centro da vida em comum. Decidir com informação protege os dois. Se você está planejando comprar ou financiar um imóvel, o Diagnóstico Jurídico Estratégico do Método Empodera® ajuda a organizar os documentos e as escolhas. Agende uma consulta para entender seus direitos.