Imóvel financiado antes do casamento e pago durante ele: veja como o regime de bens divide as parcelas, o uso do FGTS e como calcular a parte de cada um.
Ela assinou o financiamento do apartamento dois anos antes de casar, pagou a entrada com as próprias economias e 24 parcelas sozinha. Depois do casamento, as parcelas passaram a sair da conta conjunta, e o FGTS dos dois foi usado para amortizar a dívida. No divórcio, a pergunta foi inevitável: de quem é o apartamento? A relação entre regime de bens e imóvel financiado é uma das mais discutidas nas Varas de Família, porque o imóvel atravessa o casamento.
A resposta raramente é “é todo dela” ou “é dos dois”. Na maioria dos casos, cada um tem uma parte proporcional ao que foi pago antes e durante o casamento.
Neste artigo, você vai entender como funciona a partilha do imóvel financiado antes do casamento, como calcular a participação de cada cônjuge, o que acontece com o FGTS usado no financiamento e como se proteger desde o início.
O que diz o regime de bens sobre imóvel financiado?
Na comunhão parcial, regime de quem casa sem pacto:
- o que foi pago antes do casamento (entrada e parcelas) pertence a quem pagou;
- as parcelas pagas durante o casamento, com recursos do casal, se comunicam;
- as parcelas pagas depois da separação de fato pertencem, em regra, a quem pagou.
O STJ tem entendido que, nesses casos, o imóvel deve ser partilhado proporcionalmente aos valores pagos durante o casamento. O fato de o contrato ter sido assinado antes não torna o imóvel inteiramente particular, porque boa parte dele foi paga com o esforço comum.
Na comunhão universal, todo o imóvel entra na comunhão, inclusive o que foi pago antes.
Na separação total, o imóvel é de quem consta como proprietário, salvo prova de que o outro contribuiu com recursos próprios, situação que pode ser discutida na Justiça.
Imóvel financiado: como calcular a participação de cada cônjuge
O cálculo costuma seguir estes passos:
- Valor pago antes do casamento: entrada, parcelas e amortizações feitas antes da união. Pertence a quem pagou.
- Valor pago durante o casamento: parcelas e amortizações com recursos do casal. Pertence aos dois, em partes iguais.
- Valor pago depois da separação de fato: pertence a quem pagou.
- Saldo devedor: a dívida que ainda resta com o banco.
Com esses números, calcula-se a proporção de cada parte no total pago, e essa proporção costuma ser aplicada sobre o valor atual do imóvel, descontado o saldo devedor.
Um exemplo
Um casal fictício: Marina comprou um apartamento por R$ 400 mil antes de casar. Pagou R$ 100 mil (entrada e parcelas) antes do casamento. Durante o casamento, foram pagos mais R$ 150 mil com recursos do casal. No divórcio, o imóvel vale R$ 500 mil e ainda há R$ 150 mil de saldo devedor.
- Total pago: R$ 250 mil.
- Parte exclusiva de Marina: R$ 100 mil, ou 40% do total pago.
- Parte comum: R$ 150 mil, ou 60% do total pago.
- Valor líquido do imóvel: R$ 500 mil menos R$ 150 mil de dívida, igual a R$ 350 mil.
- Parte exclusiva de Marina: 40% de R$ 350 mil, igual a R$ 140 mil.
- Parte comum: 60% de R$ 350 mil, igual a R$ 210 mil, dividida ao meio (R$ 105 mil para cada um).
Resultado: Marina tem direito a R$ 245 mil, e o ex-marido a R$ 105 mil, além de os dois continuarem responsáveis pelo saldo devedor conforme o acordo.
Os tribunais podem adotar critérios diferentes, como corrigir os valores pagos em vez de aplicar a proporção sobre o valor de mercado. O exemplo serve para mostrar a lógica, e cada caso exige cálculo próprio.
E o FGTS usado no financiamento?
O FGTS segue a mesma lógica do regime de bens. Para o STJ:
- os valores de FGTS depositados durante o casamento são bens comuns;
- os valores depositados antes do casamento são bens particulares.
Se o FGTS acumulado antes do casamento foi usado para a entrada, essa parte é particular de quem o tinha. Se o FGTS depositado durante o casamento foi usado para amortizar o financiamento, essa parte é comum, mesmo que o fundo esteja no nome de um só.
Se o FGTS acumulado antes do casamento foi usado em amortizações feitas durante o casamento, essa parte continua particular de quem o tinha e precisa ser descontada da parte comum.
Guarde os extratos do FGTS, com as datas e valores de cada uso no financiamento.
Entrada paga com bens particulares
Se a entrada ou uma amortização foi paga com dinheiro particular, como uma herança ou a venda de um imóvel anterior, essa parte continua sendo particular, por sub-rogação (art. 1.659, II, do Código Civil).
A prova é essencial: extratos, escritura da venda do imóvel anterior, formal de partilha da herança. O ideal é que a escritura de compra ou o contrato de financiamento mencione a origem particular dos recursos.
Imóvel comprado durante o namoro
Se o casal comprou o imóvel junto antes de casar ou de começar a união estável, os dois são coproprietários conforme o que consta no contrato e o que cada um pagou. As parcelas pagas depois do casamento seguem as regras do regime de bens.
Se só um comprou durante o namoro e o outro ajudou a pagar, a discussão pode envolver a prova da contribuição. Por isso, registrar as contribuições desde o início evita disputas.
Quem fica com o imóvel no divórcio?
As saídas mais comuns:
- Um dos dois fica com o imóvel e paga ao outro a parte dele, assumindo o financiamento, com aprovação do banco.
- O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado e o restante é dividido conforme as proporções.
- Os dois continuam coproprietários até a quitação, com regras definidas em acordo.
Atenção: se os dois assinaram o financiamento, o banco pode cobrar de qualquer um deles, mesmo que o acordo de divórcio diga o contrário.
Como se proteger desde o início
- Registre a origem dos recursos na escritura ou no contrato.
- Guarde comprovantes de entrada, parcelas, amortizações e uso de FGTS.
- Considere um pacto antenupcial ou contrato de convivência que trate do imóvel financiado.
- Evite misturar recursos particulares e comuns sem registro.
Perguntas Frequentes
Imóvel financiado antes do casamento entra na partilha? Em parte. O que foi pago antes é de quem pagou. As parcelas pagas durante o casamento são do casal, e a partilha costuma ser proporcional.
O FGTS usado no financiamento é dividido? O FGTS depositado durante o casamento é bem comum. O depositado antes é particular de quem o tinha.
Como calcular a minha parte no imóvel financiado? Pela proporção entre o que foi pago antes e durante o casamento, aplicada ao valor líquido do imóvel. Cada caso exige cálculo próprio.
Parcelas pagas depois da separação entram na partilha? Em regra, não. Elas pertencem a quem pagou depois da separação de fato.
O pacto antenupcial pode tratar do imóvel financiado? Sim. Ele pode definir como as parcelas pagas durante o casamento serão consideradas.
O imóvel financiado costuma ser o principal bem do casal, e também o mais difícil de dividir. Organizar os documentos desde o começo faz diferença. Se você tem dúvidas sobre o seu, o Diagnóstico Jurídico Estratégico do Método Empodera® ajuda a calcular e proteger a sua parte. Agende uma consulta para entender seus direitos.