Entenda como é feita a partilha de imóveis no divórcio, quem pode ficar na casa, como avaliar o valor e quais os custos envolvidos.
O imóvel costuma ser o bem mais valioso do casal — e também o mais carregado de significado. É a casa onde se construiu uma vida, onde os filhos cresceram, onde está a rotina. Quando o divórcio chega, decidir o que fazer com ele se torna uma das questões mais delicadas do processo.
Se você tem um ou mais imóveis e está enfrentando ou planejando um divórcio, é essencial entender como funciona a partilha, quem tem direito a quê e quais são as opções disponíveis para resolver essa questão da forma mais vantajosa possível.
Quando o imóvel entra na partilha?
A resposta começa, como sempre, pelo regime de bens:
Na comunhão parcial, imóveis adquiridos durante o casamento de forma onerosa (compra) são patrimônio comum — independentemente de estarem registrados em nome de apenas um dos cônjuges. Imóveis que já eram de um dos cônjuges antes do casamento, ou recebidos por herança ou doação durante o casamento, ficam fora.
Na comunhão universal, todos os imóveis são considerados comuns, incluindo os adquiridos antes do casamento.
Na separação total, cada imóvel pertence exclusivamente a quem está registrado como proprietário.
Uma situação comum e potencialmente problemática: o imóvel comprado durante o casamento com recursos mistos — parte de herança, parte de economias do casal. Nesses casos, é necessário demonstrar a origem de cada parcela para definir o que é partilhável.
Quem fica com a casa? Quais são as opções?
Na prática, existem três caminhos mais comuns:
Venda do imóvel e divisão do valor: o imóvel é vendido a terceiros e o valor é dividido conforme a proporção definida na partilha. É a solução mais limpa, mas depende de haver comprador e de ambos concordarem com o preço.
Um cônjuge fica com o imóvel e compensa o outro: quem fica com a casa paga ao outro o valor correspondente à sua parte — seja em dinheiro, seja transferindo outros bens de valor equivalente. Essa compensação pode ser à vista ou parcelada, conforme acordo.
Manutenção do imóvel em condomínio (copropriedade): em alguns casos, o casal decide manter o imóvel em nome de ambos por um período — por exemplo, até que os filhos terminem a escola ou até que o mercado imobiliário esteja mais favorável para a venda. Isso exige regras claras sobre uso, manutenção e despesas.
Como é feita a avaliação do imóvel?
O valor do imóvel para fins de partilha nem sempre corresponde ao valor de mercado ou ao valor declarado no Imposto de Renda. Existem diferentes referências:
Valor de mercado: estimado por corretores ou por laudo pericial, considerando localização, estado de conservação, metragem e valores praticados na região. Em processos litigiosos, o juiz pode nomear um perito avaliador.
Valor venal: utilizado pela prefeitura para cálculo de IPTU. Costuma ser significativamente inferior ao valor de mercado.
Valor declarado no IR: é o valor histórico de aquisição, corrigido ou não, e costuma estar defasado.
Em divórcios de alto valor, a avaliação precisa ser feita com rigor. Diferenças de centenas de milhares de reais podem surgir entre um laudo e outro, e a escolha do método de avaliação impacta diretamente o resultado da partilha.
Imóvel financiado: como funciona?
Se o imóvel ainda tem parcelas a pagar, a situação envolve três elementos: o valor do imóvel, a dívida pendente e a proporção de contribuição de cada cônjuge.
O saldo devedor (parcelas restantes) precisa ser considerado na partilha. Na prática, quem fica com o imóvel assume a dívida — mas é necessário formalizar essa transferência de responsabilidade perante o banco. Muitos financiamentos exigem nova análise de crédito.
Se nenhum dos dois quer ou pode assumir o financiamento sozinho, a venda é a alternativa — com o produto da venda quitando o saldo devedor e o restante sendo dividido.
Imóveis de investimento e imóveis alugados
Quando o casal possui imóveis de investimento — para locação ou especulação —, a análise se expande. Além do valor do imóvel em si, os rendimentos de aluguel gerados durante o casamento podem integrar o patrimônio comum.
Se um imóvel alugado é atribuído a apenas um dos cônjuges na partilha, os aluguéis futuros passam a ser exclusivamente desse cônjuge. Mas os aluguéis recebidos durante o casamento — e que não foram consumidos — podem ser objeto de partilha.
Questões tributárias na transferência de imóveis
A transferência de imóveis no divórcio pode gerar obrigações fiscais:
ITBI: em regra, não incide sobre transferência por meação na partilha igualitária, conforme entendimento do STF. Mas pode ser cobrado em transferências que configurem excesso de meação.
ITCMD: se a partilha for desigual — um cônjuge recebe mais do que sua metade —, o excesso pode ser tributado como doação.
Ganho de capital no IR: se o imóvel for transferido por valor diferente do declarado na última Declaração de IR, pode haver incidência de imposto sobre ganho de capital.
Planejar a transferência com apoio jurídico e contábil é fundamental para minimizar a carga tributária e evitar surpresas com o Fisco.
Perguntas Frequentes
Se o imóvel está no nome dele, é só dele? Não necessariamente. Na comunhão parcial, imóveis adquiridos durante o casamento são patrimônio comum, independentemente do nome na escritura. O que define é a data de aquisição e a origem dos recursos.
Posso ser obrigada a sair da casa durante o divórcio? Em regra, ambos têm direito de permanecer no imóvel conjugal até a definição judicial ou acordo. Em casos de violência doméstica, medidas protetivas podem determinar o afastamento do agressor. Já a permanência exclusiva pode ser definida judicialmente, especialmente quando há filhos menores.
E se ele vender o imóvel sem minha autorização? A venda de imóvel na constância do casamento (em comunhão parcial ou universal) exige a autorização do cônjuge (outorga uxória/marital). Vendas realizadas sem essa autorização podem ser anuladas judicialmente.
Imóvel recebido de herança entra na partilha? Na comunhão parcial, não. Na comunhão universal, sim, salvo se houver cláusula de incomunicabilidade no testamento ou na doação.
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